Quais reparos são de responsabilidade do inquilino: o que pode e o que não pode ser repassado

Entender quais reparos são de responsabilidade do inquilino é fundamental para garantir uma convivência harmoniosa entre locador e locatário, evitando conflitos desnecessários. 

O contrato de locação estabelece claramente os deveres de cada parte. Além disso, para garantir que tudo funcione conforme a lei, existem normas que regem esses acordos em esfera civil e criminal, considerando o uso e a manutenção do imóvel alugado. 

A compreensão do que é responsabilidade do inquilino auxilia na hora de manter a propriedade em bom estado, cumprir obrigações legais e evitar gastos imprevistos. 

Do mesmo modo, conhecer os direitos e deveres de quem aluga proporciona maior segurança e transparência no relacionamento contratual, promovendo uma experiência tranquila e justa para ambos os lados.

Continue a leitura a seguir e saiba mais!

O que diz a legislação?

Os contratos de locação no Brasil são regidos pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que regula os direitos e deveres de proprietários (locadores) e inquilinos (locatários). Essa legislação abrange tanto locações residenciais quanto comerciais, salvo exceções como arrendamentos rurais e locação financeira, que possuem normas específicas.

Direitos do proprietário (locador)

• Receber o aluguel acordado pontualmente, e os encargos estipulados (como condomínio e IPTU, se forem de dever do morador);
• Reaver o bem ao término do acordo, desde que cumpridos os prazos e condições estabelecidos;
• Cobrar reparações por danos causados pelo morador, salvo desgastes naturais pelo uso;
• Ajustar o valor do aluguel ao final do termo ou nos intervalos previstos em lei.

Deveres do proprietário:

• Entregar a propriedade em boas condições de uso;
• Garantir o uso tranquilo, sem interferir abusivamente na posse do morador, durante o acordo de locação;
• Realizar consertos de grande porte, como problemas na estrutura ou defeitos preexistentes;
• Fornecer recibo de pagamentos de aluguel e encargos.

Direitos do locatário:

• Usar o bem conforme o acordo, sem interferências abusivas do dono;
• Solicitar consertos estruturais que não sejam decorrentes do uso diário ou danos causados pelo próprio morador;
• Rescindir a locação, desde que respeitadas as condições contratuais e legais, ainda que decorra em multa proporcional.

Deveres do locatário:

• Pagar o aluguel e encargos pontualmente, incluindo despesas como condomínio, IPTU (se previsto em contrato) e taxas de serviços (água, luz, gás);
• Zelar pela conservação, realizando pequenas melhorias necessárias ao uso;
• Devolver o imóvel no estado recebido, salvo desgaste natural, conforme o laudo de vistoria inicial;
• Avisar o locador sobre defeitos que exijam manutenções estruturais ou que comprometam o uso da moradia.

Pontos importantes da Lei do Inquilinato:

• O locador pode exigir garantias como caução, fiador ou seguro fiança. Porém, somente uma dessas modalidades pode ser aplicada em um único acordo;
• O reajuste do aluguel deve obedecer a critérios acordados no termo de contratação, sendo comum o uso de índices como o IGP-M. O locador não pode alterar o valor do aluguel arbitrariamente durante a vigência do acordo;
• O locador pode solicitar a retomada do imóvel em casos como inadimplência, término do pacto de locação ou descumprimento de cláusulas contratuais.
• Em termos comerciais, o locatário tem direito à renovação automática, caso atenda aos requisitos previstos na lei (como tempo de ocupação mínima e exercício da mesma atividade).

O que não pode ser cobrado do inquilino?

Ainda segundo Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), há despesas e deveres que não podem ser cobradas do usuário, sendo de obrigação exclusiva do dono ou locador. Confira os principais exemplos:

Despesas extraordinárias de condomínio

São despesas que não fazem parte da manutenção diária. Podemos citar como exemplo obras de melhorias ou reformas no prédio; fundo de reserva (exceto se usado para despesas ordinárias); indenizações trabalhistas ou previdenciárias de empregados; instalação de equipamentos de segurança, decoração ou lazer.

Impostos e taxas sobre a propriedade

Impostos relacionados à propriedade, como IPTU (salvo se houver cláusula contratual específica); além de taxas de incêndio ou coleta de lixo, quando não incluídas na conta de serviços públicos.

Seguros do imóvel

O seguro contra incêndio, que é obrigatório, deve ser pago pelo locador, salvo disposição expressa na contratação em sentido contrário. Já os seguros de riscos maiores ou do prédio são função do dono.

Reparos estruturais ou grandes manutenções

O morador não deve arcar com custos de consertos estruturais, como problemas de infiltração na estrutura, troca ou manutenção de sistemas elétricos ou hidráulicos antigos e a substituição de telhados ou reforço de fundações.

Despesas administrativas do contrato

Tanto as taxas de administração imobiliária, quanto a taxa de elaboração do acordo e a comissão de corretagem são tarefas do dono do imóvel.

Multas ou encargos por irregularidades do proprietário

Caso a propriedade tenha pendências ou irregularidades causadas pelo dono, o usuário não pode ser responsabilizado por eventuais multas ou sanções.

Embora algumas despesas possam ser negociadas, o que for abuso ou contrário à legislação pode ser contestado judicialmente. Em caso de dúvida, é recomendado consultar um advogado ou o PROCON de sua região.

Tipos de reparos comuns e suas responsabilidades

Agora que já sabemos quais reparos são de responsabilidade do inquilino, veremos uma lista com as manutenções mais comuns que devem ser feitos pelo morador/usuário:

• Pintura interna; 
• Lâmpadas e fusíveis;
• Fechaduras e trincos;
• Vidros quebrados;
• Limpeza de calhas e ralos;
• Vazamentos em torneiras e sifões;
• Troca de itens danificados pelo uso indevido.

Agora, vamos aos consertos comuns que devem ser realizados pelos proprietários:

• Infiltrações em paredes ou tetos;
• Tubulações embutidas com vazamentos;
• Problemas na rede elétrica principal;
• Melhorias no telhado (estrutura);
• Rachaduras ou fissuras estruturais;
• Substituição de pisos ou azulejos descolados pelo desgaste;
• Instalação de melhorias (ex.: janelas anti-ruído);
• Problemas com equipamentos fornecidos pelo dono.

Quando o seguro residencial entra em cena?

O seguro residencial é uma solução importante para proteger o bem contra danos inesperados ou acidentes que comprometam sua segurança, conforto e habitabilidade. Ele entra em cena em incêndios, explosões ou danos causados por fumaça, cobrindo ajustes ou até a reconstrução. 

Também é útil em casos de desastres naturais, como chuvas fortes que provocam alagamentos ou deslizamentos, além de oferecer cobertura para roubos ou furtos qualificados, quando bens como móveis e eletrônicos são roubados após um arrombamento.

Além disso, o seguro residencial pode incluir proteção contra danos específicos, como a quebra de vidros devido a tempestades ou danos elétricos que afetam eletrodomésticos após uma sobrecarga. 

Outra vantagem é a responsabilidade civil, que cobre danos causados a terceiros, como um vazamento de água que atinge o apartamento vizinho. Muitos seguros também oferecem serviços como chaveiro, encanador e eletricista, facilitando a solução de pequenos problemas.

O seguro residencial é uma forma de garantir proteção financeira contra despesas inesperadas, oferecendo tranquilidade em situações emergenciais. É uma solução acessível em termos de custo, especialmente se comparado a outros tipos de seguros.

Ao se tratar de um local alugado, a contratação do seguro costuma variar. Isso porque o proprietário é responsável por contratar seguros voltados à estrutura, como o seguro contra incêndio, obrigatório por lei. 

Já os moradores podem contratar seguros residenciais para inquilinos. Eles cobrem bens pessoais e eventuais danos causados a terceiros, garantindo sua proteção na propriedade alugada. É importante que essa missão seja negociada e definida no acordo de locação.

Dicas para evitar conflitos entre proprietários e inquilinos

Comece sabendo quais reparos são de responsabilidade do inquilino, isso poupará muito tempo e dor de cabeça. Depois, garanta que ocorra:

• Comunicação transparente sobre direitos, deveres e expectativas;
• Solução de dúvidas e problemas de forma rápida, para evitar que pequenos contratempos se tornem grandes conflitos;
• Trocas de informações importantes por e-mail ou mensagens registradas, evitando acordos verbais;
• Documentação clara, especificando quem é responsável por despesas como IPTU, seguro residencial, condomínio e melhorias;
• Vistoria detalhada no início da locação, com fotos e lista de condições de móveis, pintura, equipamentos e outros itens, anexando ao documento contratual;
• Inclusão de cláusulas sobre pets, reformas, sublocação e outros pontos que podem gerar dúvidas no futuro;
• Se houver dificuldades para chegar a um acordo, considere contratar uma imobiliária ou um mediador especializado para evitar desgastes.

Vimos até aqui, que entender quais reparos são de responsabilidade do inquilino e proprietários é essencial para uma locação tranquila e justa. A transparência e o cumprimento das obrigações previstas na Lei do Inquilinato fortalecem a relação entre as partes, evitando conflitos e promovendo uma convivência harmoniosa. 

Ao seguir as diretrizes legais e adotar práticas de comunicação clara, vistoria detalhada e documentação precisa, tanto o usuário quanto o dono da propriedade garantem segurança e tranquilidade durante todo o período de contrato.

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